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一方婚前付首付婚后双方共同还贷不动产如何分割（附：计算公式）-2　　　　 (2021-12-13 15:56:40)

　　二、房屋的处理以双方协议为先

　　自愿原则是《民法典》规定的基本原则之一，民事主体得以按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。离婚时共同财产的处置分割属双方私人事务，尤需坚持自愿原则。只要不危害公共利益或侵害他人合法权益，由夫妻双方在协商一致的基础上给出方案，充分尊重意思自治，可以节约司法资源，当是最好的办法。因此，本条规定，“离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决……”，只有在双方无法达成一致时，人民法院才需介入，按照本解释建立的规则进行判决。

　　本条第2款表述为，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。这里需要注意，本条规定的是对一方婚前签订合同并以个人财产支付首付款，婚后以夫妻共同财产还贷并登记在一方名下的房屋的处理方式之一，人民法院在实践中处理时，并非必须采取本条规定的方式，将房屋判归登记一方，也要根据个案的实际情况进行判断。特殊情况下，不排除将此类房屋判归非产权登记一方所有并由其偿还剩余贷款的可能。

　　对于如何给未取得房屋产权的一方补偿的问题，除房屋原购房款部分的价值外，取得产权的一方还应当向另一方补偿房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。首先要确定房屋的价值，夫妻双方能够对房屋价值达成一致的，补偿数额的计算以双方认可的数额为基数。如双方不能达成一致，就需要委托有资质的资产评估机构进行评估以确定案涉房屋的价值。

本条规定的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的计算，可以用公式表示为：应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%。

举例说明，假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积是80平方米。首付款是36万元，按揭贷款84万元，贷款期限为20年（240个月），则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年（36个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。计算可知，购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元（120万元+603452.87元）。其中，首付款在房价（房价款+利息）中所占比例为36万元÷1803452.87元×100%≈19.96%，夫妻共同还贷216518.04元（6014.39元×36），占房价款的12%（216518.04元÷1803452.87元×100%）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房一方所有，由其对另一方补偿24万元（400万元×12%×50%）。剩余贷款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元），仍由购房一方继续偿还。

　　本条规定不排除在特殊情况下，给另一方更多补偿或将房屋判归并非首付款支付方所有。如果房屋离婚时子女两岁，需要随女方生活，女方另有居住房屋但经济困难，则首先考虑在分割上述房屋时，对于夫妻共同还贷部分所对应的财产价值，分割时根据照顾子女、女方和无过错方利益的原则，给女方多分。如果结合案件事实认为将该部分全部分给女方才足以体现上述原则，也并不违反本条规定。离婚时非首付款支付一方没有住处，另一方有负担能力的，人民法院还可以依据《民法典》第366条和第1090条规定，判决一方给予帮助，在房屋上设立居住权，保障没有住处一方的生存权利。

　　还有一个不能忽视的问题是，人民法院在审理此类案件时必须充分了解贷款归还情况，按揭贷款是将所购房屋设为抵押物抵押给银行，作为贷款人偿还贷款的担保。一般而言，还贷义务与房屋所有权应当归于同一当事人。否则，权利义务的不对等极可能导致贷款人拒绝还款，房屋最终可能被银行通过诉讼和执行程序实现债权，反而损害了取得房屋产权一方的利益。

　　【审判实践中应注意的问题】

　　1.在一些当事人双方均为再婚者的离婚案件中，对于一方当事人于前一个婚姻关系存续期间即通过所在单位签订预售房合同或者登记参与房改，购买房改房，在购房时享受本人与前一配偶的工龄优惠，但直至原配偶死亡后，该当事人再婚前才正式签订购房合同，购买房屋的，因所购房屋系房改房，购房款的绝大部分为此当事人与原配偶工龄优惠，因此，不宜适用本条判决房屋的归属。

　　2.在决定将符合本条规定的房屋判决归非婚前按揭贷款购房一方所有时，务必做好以下工作：一是要判决由取得房屋所有权一方将购房者所支付的房屋首付款及夫妻共同还贷支付款项及其所对应财产的增值部分的一半向另一方支付补偿；二是妥善处理尚未归还的银行贷款，一般应当判决取得房屋所有权的一方当事人承担继续还贷的义务。

　　3.人民法院在判决前应当掌握下列基本情况：（1）案涉房屋购买时的价款；（2）首付款及其在购房全款中的比例；（3）按揭贷款数额及其利息数额；（4）当事人以夫妻共同财产还款累计数额（包括利息）及其占全部房款和利息的比例；（5）尚未归还的贷款及利息的数额。在此基础上才能确定产权归属，然后确定取得产权的一方需要向另一方支付补偿款的数额。在分割夫妻共同财产时，仍然要贯彻《民法典》第1087条规定，照顾子女、女方和无过错方利益。

　　4.如果双方当事人婚姻关系存续时间较长，夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出婚前购房者支付的首付款在房款中所占比例，而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款，则人民法院可以根据案件的实际情况判决房屋归婚前购房者的配偶所有，令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务。

　　5.如果婚前购房的一方当事人因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还银行贷款的能力，而另一方当事人有此能力，则为了避免案涉房屋被银行行使抵押权，另一方要求取得所有权并按照本条的规定承担相应义务的，人民法院应当予以支持。

　　6.如果双方当事人未登记结婚，只是同居，即使购房的情况类似，也不能适用本条规定。

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