出卖人从开发商处购买房屋，尚未办理房屋产权登记，出卖人又与买受人签订房屋买卖合同，将该房屋转卖给买受人，买受人能否直接请求开发商协助办理房屋产权证书？
不能。理由：1、开发商与出卖人、出卖人与买受人之间为连环买卖关系，虽然针对同一标的物，且交易彼此连续，但买受人与开发商之间并无合同关系，买受人不能突破合同相对性原则直接请求开发商协助办理房屋产权证书。2、防止国家税收流失。根据我国房地产税收有关法律规定，二手房交易需要缴纳营业税、个人所得税、契税等税种，如果允许买受人直接向开发商主张过户，将使中间环节的税收被规避，导致税收流失。3、合理平衡债权人利益。如果允许买受人直接向开发商请求过户，出卖人的债权人利益可能受损。特别是在买卖双方恶意串通、虚构房屋买卖合同，损害出卖人的债权人利益时，买受人通过法院裁判获得房屋所有权，使出卖人的债权人利益落空。[1]
但是，为避免浪费司法资源、减少当事人诉累，法院可按诉的合并原理，作如下处理：a.判决开发商在涉案房屋办理首次登记的一定期限内，协助出卖人办理房屋产权转移登记；b.判决出卖人在取得房屋产权登记的一定期限内，协助买受人办理房屋产权转移登记。即，判决开发商、出卖人依次办理房屋产权转移登记。
注［1］：参见《买受人从开发商处购买房屋，尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给第三人，第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书》，载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第71辑（2017年第3辑），人民法院出版社2017年版，第257～258页。
文章转自福泽律师事务所《福泽周刊》，作者郭兴隆律师。
----------------雪化平律师网版权所有:http://www.xuehuaping.com----------------
[关闭窗口]
|
二手房买受人能否直接请求开发商协助办理房屋产权证书？ (2019-8-16 11:18:59)