开发商逾期为买受人办理房屋产权登记的，买受人为尽快实现《房屋买卖合同》约定的权利，可诉诸法院请求：
1.开发商继续履行购房合同，将房屋产权过户至买受人名下；
2.按照合同约定或者法律规定支付逾期办证违约金；
以下分析买受人上述诉求实现可能面临的风险：
一、房屋和/或所分摊的土地使用权被抵押或者查封风险
（一）如房屋和/或所分摊的土地使用权被抵押，买受人办理房屋不动产权证书的诉求可能不被支持
开发商进行项目开发前期，通常会以项目土地使用权为抵押物，向银行等金融机构融资，获取前期开发资金。如房屋和/或所分摊的土地使用权被抵押，依据《物权法》第191条第2款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”非经抵押权人同意或消灭抵押权，房屋无法办理转移登记。如买受人无法代为清偿抵押债务并涤除抵押权，其继续履行合同请求办理产权证书的诉讼请求可能面临无法被法院支持的风险。
（二）如房屋和/或房屋所分摊的土地使用权被查封，买受人办理房屋不动产权证书的诉求可能不被支持
如果房屋和/或房屋所分摊的土地使用权确已被查封，则解除查封之前，买受人请求继续履行合同并办理产权证书的诉讼请求存有客观上的履行障碍，可能面临无法被法院支持的风险。
如房屋上查封为普通债权人查封，买受人可向法院提起执行异议，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条[]以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（“《执行异议和复议规定》”）第28条[]规定了执行异议成立的要件，一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是购房人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。如满足上述要件，买受人可请求法院撤销对房屋的执行措施。如买受人所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的，依据《执行异议和复议规定》第29条，排除房屋执行需满足：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
如房屋上查封为优先债权人查封，比如抵押权人查封，则依据《执行异议和复议规定》第二十七条所规定的，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”买受人异议难获支持。
二、诉讼时效风险
（一）逾期办证诉讼时效风险
如买受人超过诉讼时效起诉的，开发商以买受人请求超过诉讼时效为由进行抗辩而买受人不能充分举证诉讼时效中断的，买受人办理房屋不动产权证书的诉求可能不被支持。
对买受人依约付清购房款且合法占有房屋，请求出卖人协助办理所有权转移登记手续是否适用诉讼时效规定的问题，目前法律和司法解释缺乏明确规定，审判实践中也存在不同看法。有观点认为，请求出卖人办理权属登记具有物权请求权性质，不应适用诉讼时效的规定。最高人民法院民一庭倾向性意见认为，出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。但，亦有完全相反的观点认为，尚未办理过户登记的，买受人按照购房合同约定要求出卖人办理物权变更登记的请求权本质仍为债权，不属于物权请求权，仍应受诉讼时效的限制。
由此，如开发商在诉讼中以买受人请求超过诉讼时效为由请求驳回，买受人有义务举证证明在诉讼时效届满之前持续要求开发商为买受人办理房屋产权证书，该等证据包括买受人之主张以及主张有效送达开发商的相关证据，如买受人无充分证据证明诉讼时效中断，买受人关于办理房屋不动产权证书的诉求可能不被支持。
（二）如逾期办证违约责任约定按日计算的，违约金诉讼时效风险
司法实践中对于按日计算的违约金的诉讼时效仍未达成共识，北京高院民一庭《关于<民法总则>施行后适用诉讼时效制度的参考意见》第3条第4款规定，“对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。如权利人主张已发生债权，在2017年9月30日之前起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年；在2017年10月1日至2018年9月30日期间起诉的，该权利保护范围为2015年10月1日至权利人起诉之日；在2018年10月1日之后起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年。”
由此，若买受人逾期起诉，开发商在诉讼中主张诉讼时效抗辩，而买受人又无法证明存在法定中断事由的，买受人关于逾期办证违约金的诉求，可能面临不被全部支持的风险。
来源：建设工程专业律师
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开发商逾期办证买受人之诉求及诉讼风险分析 (2018-3-9 12:13:40)