三、夫妻离婚协议时将婚内购买的登记在未成年子女名下的房产约定为一方所有的，则认为该房产属于夫妻共同财产约定，离婚协议书的处分约定依法有效。
如前所述，登记在未成年子女名下的房产究竟是否属于夫妻共同财产，关键在于夫妻购房时的意思表示是否是赠与。如若夫妻双方并非赠与子女房产，只是以子女名义购房，后双方在协议离婚时亦将该房产列为夫妻共同财产予以分割的，则该分割依法有效。
相关案例：营口市中级人民法院（2009）营民一终字第535号《李秀杰与周兴博房屋所有权确认纠纷》
案情简介：原告周兴博与被告李秀杰登记结婚后共生育两名子女，长女周婉晴于1991年3月27日出生，次女周子晴于1996年2月6日出生。2008年5月5日，原告周兴博（甲方）与被告李秀杰（乙方）在海城市南台镇人民政府婚姻登记管理机关自愿协议离婚，双方在协议中约定：夫妻存续期间有夫妻共有房产三栋：1、坐落在海城市新世纪小区4楼401室（登记所有权人周婉晴，面积130平方米）归乙方所有；2、坐落在鲅鱼圈区芦屯镇哈大公路道口门市房（登记所有权人李秀杰，面积350平方米）归甲方所有，因该房屋已被乙方办理了抵押贷款，贷款余额30多万元由乙方李秀杰必须在2009年7月1日前还清，2009年7月1日前乙方提供相关手续协助将房照办理到甲方名下；3、坐落在鲅鱼圈区世纪家园2号楼2单元501室住宅（房权证鲅房权证字第500056337号，登记所有权人周婉晴）归甲方所有，离婚后乙方协助甲方办理过户手续。此外，双方在协议中还对婚生子女的抚育、所经营企业的归属、债权债务等做了约定。
法院观点：本案争议的焦点在于，登记所有权人为周婉晴的房产，是周婉晴的个人财产，还是周兴博与李秀杰婚姻关系存续期间的夫妻共同财产。如果是周婉晴的个人财产，则周兴博与李秀杰在协议离婚时签订的协议书无效，周兴博无权要求李秀杰按协议书履行；如果是周兴博与李秀杰的夫妻共同财产，则双方协议离婚时签订的协议书有效，原审判决应当维持。
现实生活中，不少夫妻共同出资购买房屋后，出于各方面的因素，将房产登记在子女一人名下，这种情况下，该房产是否只属于子女一人、夫妻离婚时能否分割登记在子女名下的房产，有截然不同的两种观点：第一种观点认为，登记在子女名下的房产属于子女一人，父母将不动产登记在子女名下是赠与，理由是，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，即房屋的所有权在法律上以登记为准，既然父母已经以其子女的名义购买了房屋，并办理了相关手续，那么房屋的所有权人就是其子女，而不是父母，这样登记的房产自然不能作为夫妻的共同财产再进行分割。第二种观点认为，登记在子女名下的房产实际出资人为父母、实际控制人为父母，该房产的真正权利人为父母，理由是，物权公示原则是指物权的设立、变更、转让和消灭需有可取信于社会公众的外观表现形式，根据《物权法》的规定，我国目前采用不动产物权设立、变更、转让和消灭的公示方式为登记，但不动产物权的登记应区分外部效力和内部效力，对外效力是指基于物权公示公信原则，一旦不动产物权经登记，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护，对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正权利人。
结合本案的具体案情，本院采纳上述的第二种观点，即：不动产物权的登记应区分外部效力和内部效力，对外效力是指基于物权公示公信原则，一旦不动产物权经登记，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护，对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正权利人。本案中周兴博与李秀杰购买争议的房产时，女儿周婉晴尚未成年，登记在周婉晴名下的房产实际出资人为父母、实际控制人为父母，该房产的真正权利人为父母，将房产登记在周婉晴一人名下，不能完全表明周婉晴是争议房屋的产权人。
在周兴博与李秀杰签订的《离婚协议书》中，已确定夫妻共同财产坐落在鲅鱼圈区世纪家园2号楼2单元501室住宅归周兴博所有，虽然该房屋所有权人登记在周婉晴名下，但因双方已约定离婚后李秀杰协助周兴博办理过户手续，李秀杰即应按此约定协助周兴博将房屋产权办理到周兴博名下，原判支持周兴博的诉讼请求是正确的。
案例链接：http://dwz.cn/6H5Xi6
综上所述，夫妻将房产登记在未成年子女名下的，如若双方离婚，房产究竟属于夫妻共同财产还是子女的个人财产往往会发生很大争议。而认定是否构成对子女的赠与主要考虑的是双方购房时的真实意思表示。如若夫妻只是想要借子女名义购房的，亦应予以明确，如双方的协商、谈判内容，有实际控制、处分房屋行为证明等。毕竟房产如若真的是赠与子女的，亦会发生在离婚时，可能加上房产的考虑，导致抚养权争夺的更加激烈。因此，在购房时如若考虑登记在未成年子女名下的，应综合考虑是否确定赠与给子女，如若并未确定赠与给子女的，应当注意保留相应证据，如双方协商、谈论短信，实际控制、处分房产，并不要出具房产属于子女个人所有的任何证明材料等。
作者：蔡思斌 首发于闽都家事
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夫妻出资登记子女名下房产离婚能否要求分割？-2 (2017-12-9 11:06:39)