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七年未迁出户口，原房主被判赔10万元违约金　　　　 (2016-11-22 9:37:48)

来源：雨松北京海淀法院

近年来，因户籍政策的特殊性及户籍的隐性价值的重要性，因户口迁出事宜产生纠纷而诉至法院的案件日益增多。近日，海淀法院东升法庭便审结了一起因逾期迁出房屋户口引发的合同纠纷。
原告张先生诉称，其在2009年和王先生签订了房屋买卖合同，约定王先生应在房屋完成过户后一定期限内将房屋中的原有户口迁出，但直到2016年再次出售房屋时，其才发现王先生并未在约定期限内将相关户口迁出，故诉至法院，要求王先生按照合同约定承担逾期迁出户口违约金30万元。
王先生辩称，其和张先生签订房屋买卖合同的时候，明确口头约定了不需要迁出户口，而这么多年过去了，张先生也没有一直要求其迁出户口，现在我的户口是否迁出，也没有给张先生造成实际损失，张先生现在起诉，索取高额违约金，动机不纯。
法院经审理后认为，因王先生没有充分证据证明双方在签订房屋买卖合同时达成了口头协议，约定王先生可以不迁出房屋的相关户口，故根据张先生和王先生的有关房屋买卖合同，王先生没有按照合同约定期限将房屋原有户口迁出，其行为违反了合同约定，应当承担违约责任，而对于具体违约金数额，王先生提出了过高的抗辩，法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、当事人的实际损失情况等因素，酌定判定10万元。
宣判后，双方当事人均未上诉。

法官提示
此类案件有如下审理难点：
第一，户口实际迁出难。户籍迁出事宜本身不属于民事法院审理范围，由相关户籍行政主管部门处理，也就是公安机关来办理，因此，法院对于当事人要求迁出户口的诉讼请求，无法予以支持，换言之，若当事人拒不迁出户口或确实无法迁出户口，相关户口迁出问题便无法通过诉讼或强制执行予以解决；
第二，违约数额认定难。一方面，如前所述，部分当事人因户籍政策所限，无法迁出自身的户籍，尤其是房屋遗留的案外人的户籍，客观上更无法迁出，同时，海淀区现行的户籍政策是同一房屋内可以落两户，容易造成即便原有房主未迁出户口，也不影响房屋买受人另行办理落户手续，且通常户籍主管单位亦不会主动向买受人告知房屋的户籍情况，因此，很多房屋买受人只有另行出售房屋时，才会关注并发现此类问题，在此基础上，若按照双方合同常规的违约条款约定，相应违约金高达几十万甚至几百万，个别甚至会超过房屋的成交价格。对此，法院一般会根据合同法有关违约金数额可以调整的规定，结合户口与当事人的联系程度、当事人的违约承担、当事人的实际损失等对违约金数额酌情判定。

为避免此类纠纷发生，法官建议：
第一，双方在房屋买卖过程中，出卖方应当主动携房屋产权证前往相应户籍管理部门核实房屋的户籍登记情况，并如实告知买受人户籍情况，买受人也应当积极要求出卖人提供户籍登记的客观证明，不可轻信出卖人及中介机构的口头承诺，避免等产生纠纷时才发现对相关户口爱莫能助，然后再根据户籍登记情况，对房屋买卖事宜及相关户口迁出条款进行明确约定，必要时可将户口实际迁出设定成给付部分购房款的条件，以促进出卖人及时将户口迁出，而对于无法迁出或不需要迁出的户口的，特别要留意以书面条款予以专门约定，避免以口头方式进行约定，以防日后因无法就口头约定事宜进行充分举证而需按书面约定承担违约责任不利后果；
第二，纠正没有损失就无需承担违约责任的错误观念，换言之，即便买受人因出卖人的逾期迁出户口的违约行为并未产生实际损失，但仅凭此并不能免除出卖人的违约责任，正确的做法应当是根据合同法的规定，可以申请法院对出卖人主张的违约金数额申请酌减。

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