[二十四]一方婚前购置的房屋在婚后出售，房屋增值部分应作为夫妻共同财产分割吗?
朱先生于2002年4月出资78万元购置了一套商品房。2003年10月朱先生和徐女士结婚。2006年4月朱先生和徐女士感情破裂，徐女士搬出居住。在俩人分居期间，朱先生将该房屋出售，得款110万元。徐女士闻讯后，要求将其中的32万元作为夫妻共同财产进行分割。问：徐女士的要求有法律依据吗?
律师观点：
徐女士的要求是没有法律依据的。该套房产属于朱先生的个人婚前财产，且一直用于自住，并没有用于投资。房屋的增值是由于房地产市场行情的变化所造成，徐女士对此并无贡献。按照物权的基本法理，原物产生的孽息当然归属于原物所有人。故在这种情况下房屋出售后的增值部分仍应归原物所有人朱先生所有，不应作为夫妻共同财产分割。
个人的婚前房产在婚姻关系存续期间出售，其因市场行情变化、原物交换价值上升而产生的增值部分，只是个人财产的形态变化而已，在性质上仍为个人所有之财产，故应依原物所有权归属为个人所有。对此，上海市高级人民法院已做了明确规定。因此，在确认个人房产出售后的增值部分归属时，需要从该增值是基于原个人房产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生的增值来判断，前者原则为个人所有，后者原则为共同所有。
[二十五]一方婚前投资的房屋，婚后由双方经营出售，所得收益是否作为夫妻共同财产分割?
冯先生在1998年投资310万元购买了6套房产。1999年12月冯先生和张女士结婚。婚姻期间冯先生将该6套房产交给张女士打理。伴随着房地产价格的上涨，张女士不断地将房屋卖出、买入。经过一系列的“炒房”操作，原来的6套房屋已在张女士手中变成了9套。2006年3月就在房屋价格再次大幅上涨时，张女士预感到国家将会采取新一轮的调控措施，在和冯先生商议后，俩人将窝在手中的9套房产全部抛出，扣除税费后得款960万元。同年8月冯、张感情破裂，面临离婚。问：售房所得的960万元价款是否作为夫妻共同财产分割?
律师观点：
冯先生的6套房产虽然是个人婚前房产，但该房产并非用于自住，而是用于投资。在冯、张俩人结婚后，上述房产继续由张女士用于投资经营。因此，根据最高人民法院关于适用婚姻法的司法解释(二)中关于“婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益”，属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”的规定，该6套房产产生的收益应当属于夫妻共同财产。故可以将960万元扣除冯先生310万元的个人财产后，将650万元的收益部分作为夫妻共同财产分割。具体分割时，冯、张俩人可就冯个人房产的价值和张的个人贡献做进一步的协商或由法院酌情判决。
虽然“婚前个人所有的财产经过若干年可视为夫妻共同财产”的观点，已在2001年4月28日修正后的婚姻法及其后的两个司法解释中遭到了摒弃，但是，最高人民法院的司法解释中也明确了在婚姻关系存续期间用个人财产投资所得的收益仍属于夫妻共同财产。这就提醒我们，在将婚前房产用于非自住的投资用途时，另一方是完全有权利就投资收益主张权利的。
作者：杨明律师（电话13311388156），北京市炜衡律师事务所高级合伙人，北京市十佳房地产律师，本文摘自《房产纠纷的法律对策》（2013年5月法律出版社出版）。
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与婚姻有关的二十五个房产问题-6 (2015-10-16 9:41:42)